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    2020年新樓市大邏輯(伊萬格琳娜·安德森)

    發布時間:2019-09-18T16:11:34 來源:霸州房產信息網 點擊:
      2020年新樓市大邏輯(伊萬格琳娜·安德森),所有的房地產市場都是區域市場。我們平時以整體看待中國房地產市場的方式,其實模糊了各地的差異,而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此,要理解中國的房地產市場,在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素,也要注意到影響當地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。
    2020年新樓市大邏輯(伊萬格琳娜·安德森)
      新常態 新思考(伊萬格琳娜·安德森)
      從宏觀角度看,自2013年以來,中國經濟的長期增速在降速,經濟進入新常態。
      經濟新常態的主要特征包括:1,經濟增速明顯下滑;2,上市公司剔除金融企業后ROE僅為6.5%;3,貨幣持續寬松、金融創新受到遏制;4,金融產品利潤率全面下滑。
      在房地產市場,黃金時代雖然過去,卻轉瞬間又于2015年重新進入家庭資產配置的領域。一二線城市房價快速上漲,并逐步蔓延至三四線城市,之前過高的庫存已經快速降低。許多人因此認為,住房的黃金時代還將延續十年以上。
      我們在此討論有關房價問題,可以先放一放影響樓市的短期因素,例如調控、營銷和炒作。我們從一個長期和全局的角度思考:過去20年中國的樓市到底發生了什么會帶來如此大的價格提升?為什么在城市家庭近90%的住房自有率下,我們已經說到地產的黃金年代已經過去的情況下,最近三年地產市場突然出現的價格持續上揚是否合理?以及未來的樓市究竟往哪里走?
      高房價抑或高泡沫?
      從2014年開始,我們能觀察到,因為房地產市場的高庫存,政府對房產的態度從持續打壓變成了一定程度上的支持。這種支持,疊加房地產市場本身規律,引導了市場房價的變化。
      以上海為例,2010年上海住宅市場很熱,土地市場也很熱,所以成交的土地成交單價達到了9000元,溢價率(成交價和起拍價的差額占起拍價的百分比)為50%;2011年土地成交單價降到7000元左右,溢價率只有17%;2012年市場照樣很熱,土地成交單價只有7500元左右,溢價率是15%。2013年市場已經開始走熱了,所以土地成交單價到了11000元左右,溢價率到了35%。2014年市場走弱,所以土地成交單價幾乎沒有變化。到2015年,成交額同比漲了50%,溢價率達到38%。
      總結一下,上海市政府習慣在市場熱的時候多賣一些土地,市場不好就少賣一點。但從2015年開始,例外出現了。從2015年到2020年,上海的住宅市場持續走熱,但政府賣出的土地卻大大減少了。其原因在于政府供應土地的邏輯變了:2013年底出臺的《新城鎮規劃》特別要求包括上海在內的特大型城市控制土地規模。
      在可售住宅和去化周期方面,市場也發生了劇烈的變化。在市場最冷的2014年年底,上??墒鄣淖≌媪窟_到92000套,但到了2020年初,上??墒鄣淖≌媪績H33000套左右,僅有當初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套,不足10000套。須知上海是一個2400萬人口的城市,一手可售住房的供應短缺,這是短期市場蠢蠢欲動的強大支持。
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    (在線編輯:咻房網小編)
    本文標題:2020年新樓市大邏輯(伊萬格琳娜·安德森)
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